Sindicación Inmobiliaria: El Secreto Mejor Guardado

La sindicación es la forma en la que las personas más ricas del mundo amasan sus fortunas. Muchos pasaron de no tener nada a tenerlo todo gracias a que aprendieron a usar DOP: Dinero de Otras Personas. Incluso las personas más ricas y los empresarios más famosos como Warren Buffett y Donald Trump utilizan fondos de inversores privados (DOP) para financiar sus negocios inmobiliarios y empresariales. Ellos rara vez usan su propio dinero para invertir. Aquí es donde entra en juego la sindicación. La sindicación, como se aplica a los bienes raíces, es el proceso de agrupar dinero de otras personas utilizando muy poco dinero propio para comprar un activo que, tal vez, ninguna de las partes pueda comprar por su propia cuenta. En otras palabras, la sindicación es un grupo de personas que invierten juntos. También puede llamarse fondo de inversión privado.

Un sindicato de bienes raíces es un grupo formado para agrupar recursos para comprar, rehabilitar, operar y eventualmente vender (o refinanciar) bienes raíces. La persona que organiza el grupo y recauda el dinero es el sindicador (también se le conoce como gerente, director, socio general o sponsor). El sindicador puede ser un individuo o una empresa separada compuesta por varios miembros del equipo que gestionan colectivamente el sindicato.

En una sindicación inmobiliaria, el sindicador normalmente identificará un activo inmobiliario que dará un rendimiento adecuado a los inversores y al sindicador mismo. Los tipos de activos inmobiliarios más comúnmente usados para este propósito incluyen propiedades comerciales, multifamiliares, centros comerciales, edificios de oficina, etc. El sindicador, por sus esfuerzos, obtiene un porcentaje de la propiedad, mientras que los inversores privados que ponen el dinero obtienen el resto. También se puede usar deuda institucional para adquirir la propiedad. En cualquier caso, el sindicador obtiene un porcentaje por sus esfuerzos. Él sindicador, por lo tanto, no necesariamente invierte dinero (aunque puede hacerlo), sino que invierte esfuerzo y creatividad.

La frase de apertura de un seminario de Padre Rico de Robert Kiyosaki fue: “No te vas a hacer rico con propiedades unifamiliares o condominios. Debes pasar rápidamente a propiedades comerciales: edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, propiedades de uso mixto o complejos de apartamentos”. La mejor forma de adquirir bienes raíces de este tamaño es a través de una sindicación.

¿Qué significa todo esto? Que no necesitas ser millonario para adquirir bienes raíces millonarios que generen flujo de efectivo. ¿Qué necesitas entonces?

  1. Educación: Sin educación, no sabrás invertir en bienes raíces ni levantar capital privado. Sin educación, lo único que puedes hacer para volverte rico es comprar un boleto de lotería y rezar.
  2. Persistencia: Debes tomarte el tiempo para mirar y analizar cientos de propiedades hasta encontrar aquella que sea ideal para formar un sindicato inmobiliario.
  3. Experiencia: Empezar es lo más duro, especialmente si no cuentas con un registro de que hayas realizado operaciones de este estilo en el pasado. Sin embargo, no dejes que esto te detenga. Si no tienes experiencia, puedes asociarte con personas que si tengan experiencia y ofrecerles un porcentaje de equity en la propiedad. Abogados, financieros, inversores, contadores, etc. Cualquiera de estas personas te sirve para que trabaje contigo y te haga parecer como alguien experimentado. Es importante para los inversores que al frente del sindicato estén personas experimentadas.
  4. Plan de negocios: Si no tienes un sólido plan de negocios, o memorándum de colocación privada (PPM por sus siglas en ingles), nadie te tomara en serio. Debes entender que una idea no es suficiente, pero una idea con un plan de negocios viable y con un solido equipo de profesionales tiene valor para los inversores.

Los bienes raíces requieren dinero. Mucho dinero. Pero no necesariamente tiene que ser TÚ dinero.

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