¿QUÉ MIRA UN BANQUERO A LA HORA DE OTORGAR UN PRÉSTAMO?

Déjame decirte un pequeño secreto de la industria bancaria: los banqueros te necesitan más de lo que tu los necesitas. Piénsalo por un momento. Sin deudores, es decir, sin personas que pidieran prestado, un banco no haría dinero.

¡Nos necesitan!

Entonces, ¿por qué es tan difícil para algunas personas obtener un préstamo? Porque un banquero, en la mayoría de las ocasiones, prefiere rechazar un préstamo que otorgar un mal préstamo.

El proceso para obtener un préstamo es como abrir una caja fuerte: se abre con el código correcto. Si ingresas el código correcto, tu préstamo será aprobado. Cuando un banquero mira tú solicitud de préstamo para decidir si te aprueba o te rechaza, quiere asegurarse de que tengas el código correcto. Hay entre 12-15 requerimientos, que varían un poco dependiendo de si es una propiedad grande de inversión o una propiedad pequeña residencial, pero aquí te mostrare los aspectos más importantes que debes tener en cuenta:

  1. Estados financieros: Tus estados financieros o los de tu negocio son tu boleta de calificaciones en el mundo real. Si no llevas estados financieros claros de forma regular, un banquero lo tomara como una señal de alerta y pensara que eres descuidado con el dinero y con tus finanzas. Después de todo, ¿por qué prestarte dinero si no sabes como administrar tu propio dinero?
  2. Tipo de propiedad: Un banquero quiere saber si es unifamiliar, multifamiliar, comercial, etc. En el caso de que sea una propiedad residencial unifamiliar, el banquero no la considera una propiedad que genere ingresos y por lo tanto mirara con mucho más cuidado al solicitante del préstamo.
  3. Relación Deuda-Ingreso: Esta es la relación entre cuanta deuda tienes y cuanto ingreso recibes (lo ideal es menor de un 0.27 o 27%).
  4. Relación Préstamo-Valor: Algunos bancos solo prestan un 70% del valor tasado de la propiedad. Si este es un requisito del banco y buscas un financiamiento del 80%, no lo obtendrás. Esta relación varia dependiendo de cada banco o institución financiera.
  5. Scoring Crediticio: Tu historial crediticio es importante porque indica el riesgo que representas.
  6. Proporción de Cobertura de Deuda (PCD): Esta es fundamental, pero solo se analiza para propiedad grandes de inversión. Si vas a comprar un apartamento o una propiedad “de una sola puerta”, al prestamista no le importa mucho el PCD porque se asume que una propiedad pequeña es para vivir, no para invertir. Pero para propiedades multifamiliares grandes (5 unidades o más), la PCD es clave. Algunos banqueros exigen una PCD mínimo de 1.25. Eso significa que si la deuda anual será de $100,000, el ION de la propiedad debe ser mínimo de $125,000 para cumplir con los requerimientos.
  7. Experiencia: Entre más experiencia tenga un solicitante con productos de deuda y propiedades de inversión, más posibilidades tiene de ser aceptado porque ya tiene un historial de éxito que lo respalda.
  8. Reservas de efectivo: Un banquero quiere saber si tienes reservas de emergencia para afrontar los pagos hipotecarios en caso de que algo salga mal con la inversión y no se desempeñe como se esperaba.
  9. Criterio del prestamista: Es posible que no cumplas con todos los requisitos, pero si cumples con los que el prestamista que te esta atendiendo considera más importantes, puedes ser aceptado. Algunos prestamistas son mas flexibles en algunos aspectos pero más rígidos con otros, como por ejemplo, su PCD requerida.

En ocasiones, tu aprobación o rechazo puede ser muy subjetivo y depende del juicio de cada banquero, de como le presentes el negocio, la información y de la imagen tuya que se lleve consigo.

Los banqueros quieren prestarte dinero. Mucho dinero. Facilítales su trabajo. Próximamente tendremos cursos educativos de bienes raíces y libros de estos temas para profundizar en una de las partes mas importantes que debe conocer todo inversionista: usar DOP (Dinero de Otras Personas) para invertir.

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